发布日期：2025-11-25 来源: 网络 阅读量（）
2025 年 4 月，程恺收到了一份门厅吊顶恢复设计方案，并代表大楼业主正式签字验收。这不仅代表着他所住公寓的历史建筑修缮项目愿意重视居民的意见，也意味着一场跨越两年的河滨大楼“门厅争议”终于画上句号。程恺是上海河滨大楼业委会副主任，他和 8 名河滨大楼居民，已为大楼修缮一事奔走了近 5 年。
河滨大楼是上海苏州河畔一幢让人印象深刻的老房子。从外白渡桥出发，沿着北苏州路步行，经过上海邮政博物馆，你很快就能看到这栋 S 型的巨大建筑物。河滨大楼由公和洋行设计，竣工于 1932 年，是上海市优秀历史建筑之一。初建时有 8 层，底层分租给商户，二层做办公用房，三层以上是公寓。米高梅、哥伦比亚影业、美国电影协会等公司曾在这里设过办公室。它也是上海现存同类老公寓中建筑体量最大的，被称为“远东第一公寓”，曾在《我的前半生》《三十而已》等多部影视剧中出现。目前，有 671 户居民居住于此，规模相当于一个中型小区。
2020 年，借苏州河沿岸改造的契机，河滨大楼迎来数十年来规模最大的修缮，且居民无需承担任何费用。项目由虹口区国资委下属国企上海虹房（集团）有限公司牵头，北外滩街道办事处负责室内建设，设计方案由上海明悦建筑设计事务所制定，旨在改善民生，恢复历史建筑风貌。但这个原本被居民视作“天上砸下来的馅饼”的修缮工程，却很快显现出超出预期的复杂性。
●河滨大楼由公和洋行设计，竣工于1932年，是上海市优秀历史建筑之一。它是上海现存同类老公寓中建筑体量最大的，被称为“远东第一公寓”，不少影视剧曾在此取景。图为住宅区廊道样貌。
当脚手架搭起、施工队进场，居民发现这次修缮远不止外立面美化。小花园、门厅、楼道、电梯、管线乃至每户人家的窗户与雨棚，都被纳入改造范围——没有人提前告诉他们。
河滨大楼不是个寻常的居民楼。它最早属于沙逊洋行，住户多是欧美侨民。新中国成立后这幢大楼划归市房管部门，三层及以上住房作为公有住房被“拆套分配”给南下干部和知识分子。1990 年代，“独用成套”的公有住房获准被出售给原承租人，居民逐步获得产权。在政策鼓励下，河滨大楼成立业主委员会，负责管理房屋维修资金，处理物业相关的事项。
●河滨大楼住宅区域产权与管理关系。资料来源｜根据调研及文献资料绘制。邵甬, 王丽丽，《产权制度下遗产保护与居住改善策略探讨—以上海公有居住类遗产为例》
起初，争议针对的是一些看起来不够合理的设计，比如封阳台问题。为统一外立面，修缮方案要求封闭阳台、加装小格窗。不少居民反对——有人刚换落地窗，有人正是喜欢该大楼的敞开式阳台。
也有居民对走廊的灯光改造持不同意见。程恺是 1978 年大楼加层后的首批居民之一，住了已有 47 年。他说自己对老房子的感情就在于走廊柔和温暖的灯光。修缮方案计划将走廊照明加密，并使用冷色调的白炽灯，会改变这种氛围。
在这次修缮工程中，河滨大楼的居民们不断发出声音。2020 年大修启动时，程恺已是业委会的“三朝元老”。他在任内推动制定了影视剧组进楼拍摄的收费标准及管理规范，并将所获公共收益用于补充房屋维修基金——在大修启动前，大楼屋顶就利用这笔资金修过 3 次。这轮修缮中，他也主导着河滨大楼居民各种诉求的沟通与转达。
也有一些热心居民在参与沟通诉求。“神仙”是一个在河滨大楼住了 20 年的全职主妇，这个微信名逐渐成了她在邻里间的称呼。修缮开始后，由于空闲时间多且相对年轻，她主动帮相熟的老邻居们沟通诉求。2021 年，她张罗起了 200 多人的“河滨大楼居民总 群”。
一些新居民也加入了业委会，比如宝仔。她结婚后才搬进楼里，不像程恺那样了解老物件背后的故事，但她被老居民们对大楼的感情打动，也愿意为大楼居民争取权益。
当时大楼的居委会书记和主任都是因修缮调任的。他们并不住在楼内，掌握的情况有限。而程恺和神仙是日常沟通中最活跃的业主代表，因此修缮期间，居委书记与程恺和神仙频繁开会、协商、对接不同单位，组成了核心协商小组。神仙的号召吸引了更多人加入，他们建起一个志愿者小组，最初有 6 名成员，有业主也有租户，有学者、设计师，还有广告导演。他们因为这场修缮，成为临时并肩的朋友。
遮阳篷争议，是志愿者小组第一次集体发声的事件。为统一外立面，修缮方案计划拆除大楼东、南、西三面原有的红色可折叠尼龙遮阳篷，并为西晒住户更换尺寸更小的不锈钢款式。志愿者们为此撰写了《遮阳篷恢复建议书》，援引历史建筑保护条例，并绘图比对角度、面积、遮阳效果，希望恢复原有红色遮阳篷。
神仙从居委书记那里了解到虹房集团与设计施工单位共同召开的项目例会时间，志愿者们带着建议书前去沟通。项目负责人表示，如果多数居民同意，可以考虑调整。志愿者们当天便返回大楼动员签名。然而并不是所有人的想法都一致：有些居民不介意更换新篷，也有人反对安装任何遮阳设施。一天下来，志愿者们只收集到 22 户签字，未能改变原来的修缮方 案。
这只是一个开始，各种实际生活与修缮方案的冲突接连出现：空调外机支架阻碍开窗、窗框贴条脱落、走廊地面水泥颜色不一等等。面对这些问题，志愿者们持续拨打 12345 热线，并向市、区两级信访办多次提交书面意见。多数问题没有得到有效回应，渐渐被搁置。
还有一些问题则是通过不寻常的方式得到了解决。程恺曾强烈反对走廊照明改造得过于密集，为此他直接对施工方放话：“今天下午两点不把灯拆掉，我们业委会就自己出钱找人拆。”最终，设计方案修改为“隔一个横梁一个灯”，灯位间距变宽。
另一个引发更多争议的改动，是取消室外晾衣架。设计方案最初计划拆除所有室外晾衣架，改设集中晾衣区。神仙记得，楼里有位老人长期卧床、生活不能自理，家属需频繁洗晒床单。为保留室外晾衣架，这户家庭曾向业委会、居委会反映，拨打 12345 热线，并尝试联系媒体。
2021 年 9 月，上海新闻广播报道了此事。修缮工程设计负责人陶瑀在采访中回应，考虑到居民诉求，对方案做了调整：允许 8 层以上加建部分的小户型安装室外晾衣架，8 层以下有阳台的大户型不得安装。
然而，8 层以下的大户型在福利分房时期多被“拆U8国际官方网站套使用”，这些居民多户共用一个套房中的厨房、卫生间和阳台，实际上和 8 层以上的小户型一样需要室外晾晒。据神仙回忆，那户有卧床老人的家庭就住在 4 层一间 3 户共用的套房内。由于没能恢复室外晾衣架，生活受到较大影响，最终选择了搬离大楼。
针对这些争议，修缮施工设计方亦表示，河滨大楼的居民意见非常多且“不一样”，业委会没有形成统一决议，也会影响方案实施。
转机出现在虹口区区委书记网上信访。程恺说：“河滨大楼的事情在层层筛选后入围了，我们有机会当面向书记反映几个核心问题。”会上，区委书记表示可以保留原有阳台形式。此后，施工方不再强制要求住户统一封阳台。如今，从大楼对面望去，会看到不同住户各自的选择：有的保留最初的开放式阳台，有的安装整面落地窗，也有的更换为统一样式的小U8国际官方网站格窗。
●始于 2020 年的这轮修缮过程中，居民们有过“遮阳篷争议”，但因意见不统一，未能改变原来的修缮方案。如今可见，有的遮阳篷延续着大楼原先的可折叠遮阳篷，有些则是统一修缮时更换的尺寸更小的不锈钢款式。摄影｜时七
在信访办等候区，程恺和神仙意外遇到同为大楼住户的“陆老师”。他也为此事提交了网上信访。陆老师有近 30 年的历史建筑保护修缮从业经历，熟悉并参与了上海外滩及公和洋行设计的多处经典历史建筑的修缮。这次相遇，也成为日后“门厅争议”最关键的转折点之一。
2022 年秋，修缮接近尾声。一天，陆老师在居民群里看到一张照片——河滨大楼北苏州路 400 号的门厅里，工人正在拆除原有的历史吊平顶。
河滨大楼共有 11 个出入口，其中临近苏州河的 4 个设有门厅。北苏州路 400 号门厅外镶有“河滨大楼”字样，内部地面、墙面与吊顶均有装饰。吊顶为双层结构：内层为几何线条压边的石膏板，外层是由暗绿色有机玻璃与金色铁皮构成的三角形装饰带。
“我一看照片，第一反应就是，这吊顶是几十年历史的老宝贝，怎么要敲掉呢？”陆老师说。他认为像门厅这样的重要部位，在战争动乱年代都没受损，却在大力提倡文化保护与传承的现在被改变，无论从情感还是专业角度，他都难以接受。
他随即联系了设计单位负责人。对方解释，拆除吊顶是因为未找到原始档案或历史照片佐证其建造年代，且根据现场的有机材料和石膏板材质，判断它是后期增建。
陆老师在大楼居住近 50 年，记忆中门厅从未翻建。据他分析，吊顶极有可能建于解放前，与大楼年龄相仿，极具保留价值。为了想办法确定年代，他找到程恺和神仙。
两人虽然也觉得门厅吊顶体现了大楼风格，值得保留，但他们在修缮中多次尝试无果后，对推动改变已不抱太大希望。但陆老师还是想试试看。
他们像一个研究小组一样开始调研：找老住户做访谈、在居民群征集老照片、查阅历史图片资料，还分析了公和洋行同年代在上海所建的其他作品（如沙逊大厦、都城饭店），比对与吊顶相似的 Art Deco 的设计手法，整理出一份 37 页的门厅吊顶保护意见书，证明门厅吊顶被拆除的三角形装饰带极有可能是解放前所建。
这场争议也在居民内部引发讨论。业委会为此专门召开一场会议，有委员认为门厅修缮属政府工程，业委会没必要多干涉。也有成员提议，通过申请“政府信息公开”来获取门厅修缮项目的知情权。最终，业委会投票达成一致：同意为陆老师整理的材料加盖公章。
此时，修缮工程已经完工，门厅吊顶也已更新。他们奔走的目标不再是改变方案，而是作为历史建筑的业主，争取大楼修缮的参与权和知情权——他们要求重新召开有居民参与的专家评审会。
他们分头联系了居委会、北外滩街道、明悦设计和虹房集团，并多次通过信访渠道，向上海市历史建筑保护事务中心和上海的市、区两级房管局提出质疑。
在居民的持续推动下，北外滩街道办组织了两次居民代表与设计单位的沟通会。但由于双方都缺乏证据，无法完全说服对方，沟通一度陷入僵 持。
直到 2024 年 7 月，虹口区房管局重新组织召开了一U8国际官方网站场有业委会和居民代表参与的专家评审会，与会者还包括历史建筑保护专家，以及市历保中心、区房管局、北外滩街道和明悦设计的代表。会议最终形成结论：专家认为门厅原有吊顶存在年代较长，在年代尚不明确的情况下贸然拆除并不妥当，要求设计单位补充拆除前的测绘资料，制定可供恢复的技术方案。
2025 年 4 月，程恺收到了这份恢复设计方案。该方案认可了陆老师和业委会的研究成果，程恺代表大楼业主签字验收。这意味着，未来若再修缮河滨大楼，可依据该方案重建吊顶。而在下一次大规模修缮之前，门厅仍维持目前的状态。也有居民质疑，是否有必要再去修缮出一个“假古董”。陆老师认为，从修复的角度看，重建修缮虽然已不具备原有的历史价值，但对居民和公众而言，仍具有情感和社会价值。至此，这一场跨越两年的“门厅争议”终于画上句号。
从全球视野看，像河滨大楼这样通过居民自治的方式维护历史建筑的路径并非孤例。1979 年，为了复兴逐渐衰败的奈良町，当地几位市民组成的“奈良地域社会研究会”通过持续活动，从非正式团体，成为日本首个具备法律地位、得到政府认证的社区治理市民组织——“奈良社区营造中心”。中心以非营利性的会员制为财政基础，通过调查研究与政策提案能力获取政府项目和企业赞助，建立起可持续活动的资金运作机制。1989 年，奈良社区营造中心向奈良市政府提出“奈良町博物馆都市构想”，计划将空置町屋活化成职住一体的“活着的博物馆”，让文化资产产生经济收益。根据这些研究与实践，奈良市颁布了《奈良町都市景观条例》，对范围内建筑的修缮改造行为制定标准，并对符合景观要求的町屋修复提供补助。
修缮结束后，北外滩街道办将原居委办公室改造成“河滨会客厅”，并委托社会组织“大鱼社区营造发展中心”运营，尝试为大楼注入新的自治力量。
运营期间，大鱼营造在河滨会客厅举办了多次讲座、社区开放日和展览活动。但主动参与的居民并不多，大多是由业委或居委定向邀约而来。
●2024 年，河滨会客厅在 217、218空间准备居民议事会，平时这里主要用于举办社区活动，其余时间空置。210 主要是居民体检与老年人送餐服务公共空间；206 与 213 为该区域居委会办公空间。摄影｜时七
●河滨会客厅空间位置示意图。资料来源｜王冬冬，《“远东第一公寓”外立面水刷石修缮施工技术》
场地本身的局限或是原因之一。河滨会客厅位于楼内，不临街，并不具备足够的公共性。神仙说：“最让我们烦恼的是，外来的人比参与活动的居民还多，这对居委来说也很难管 理。”
另一方面，推动社区自治本身需要多重条件。大鱼营造联合创始人何嘉在接受外界访谈时提到，社区营造的关键在于长期扎根培育在地组织，减少对单一项目资金的依赖，并促成政府、市场与居民之间的共识。但现实中，项目委托方往往仍将社区营造机构视作“活动公司”，期待他们为场地填充一些热闹的“内容”。
一年试运营结束后，大鱼营造没有继续运营河滨会客厅。这却激励了修缮志愿者们组建起新的“河滨大楼自治组”，他们开始策划烘焙、针织、周末菜市等社区活动；也关心起天井、小花园的治理等公共事务。
大楼的物业公司兴城物业由原房管所改制而来，隶属于虹房集团，负责管理公有住房和日常维修，但因公房租金水平长期偏低，企业无法达到U8国际官方网站收支平衡，服务积极性不足。而业委会又无法通过市场手段更换物业，处于两难状态。
业委会选取了一些聪明的方法获得一定公共收益，比如承接影视剧拍摄和租赁公共游泳池空间的收入，这让他们有了推动改变的资金。所获的公共收益由业委会和物业按比例分成，业委会得以补充房屋维修基金，也为物业的运作提供了激励。面对长期困扰居民的物业管理问题，业委会多次与物业沟通协商，推动更换了新的保安。
自治组则从U8国际官方网站居民角度尽可能让居民们发挥作用。神仙发起了居民大扫除行动，定期打扫小花园、门厅、车棚和天井等公共空间，她希望以最简单的方式呼吁更多居民加入自治组，共同维护大楼环境。
2025 年年中，400 号门厅檐下飞回一窝燕子。这窝“吉祥鸟”自程恺入住时便常年归巢。修缮期间，他特意保留下燕巢。居民虽然喜欢燕子，却也困扰于它们造成的地面脏污。自治组便做了值日表，轮流打扫。后来，越来越多居民自发加入。
●河滨大楼 400 号门厅檐下有个燕子窝，居民拍摄到了燕子归巢。图片摄影｜陆老师
如今，自治组的成员增加到了 20 多人。除了修缮时期的核心成员，还有房产中介、高校研究者，以及新搬来的年轻住户——他们都因关心这栋大楼而加入。当然，他们的行动还远谈不上成熟，也还没有形成持续运作的机 制。
河滨大楼建筑特殊、产权复杂、住户多元，修缮和治理的难度都很大。修缮过程中出现的争议，为老建筑的更新实践提出了更多议题：在仍有人居住的历史建筑中，建筑的修缮可能并不意味着使它恢复到某个具体的历史节点。居民的历史记忆与生活经验，同样是这座建筑延续历史的重要组成部分。当然，如何通过自治的方式解决更长期的公共事务，对未来的河滨大楼来说仍是挑战，这些实践或许只是一个开始。
